par Nikolaï Ray (Collège MREX)
“Gare à simplement magasiner les taux d’intérêts ou les pourcentages de mise de fonds! Il peut s’agir d’un jeu dangereux.”
L’investissement immobilier multi-logements gagne en popularité grâce, en grande partie, à la possibilité d’utiliser «l’effet de levier». Étant celui qui a introduit l’ingénierie financière multi-logements au marché québécois, il est naturel que je sois le premier à encourager son utilisation. Il est d’ailleurs très commun, dans les formations en immobilier multi-logements, d’enseigner à maximiser cet effet de levier à travers le financement «créatif». Cependant, il est important de faire preuve de discernement lors de l’utilisation de cette technique. En effet, si son utilisation est la voie la plus rapide pour créer massivement de la richesse, elle est également la voie la plus rapide pour perdre beaucoup d’argent!
Définition
L’effet de levier consiste à emprunter de l’argent pour acheter un immeuble avec le but de gagner un rapport plus élevé que le coût de l’emprunt. Les bénéfices obtenus grâce à l’endettement deviennent ainsi plus importants que la valeur de l’endettement.
Par exemple, on croit souvent, à tort, que le taux d’intérêt est l’aspect le plus important d’une hypothèque. Un investisseur habile comprend que, selon son profil et sa stratégie, d’autres facteurs sont tout aussi importants sinon plus :
- le ratio de couverture de la dette (RCD);
- le ratio prêt-valeur (RPV), le terme;
- le taux de qualification;
- la valeur nette nécessaire et le cautionnement;
- l’amortissement.
Choisir son hypothèque intelligemment
Je vous vois faire la grimace en me lisant. Vous croyez que moins vous payez d’intérêts, plus vous mettez d’argent dans vos poches. Oui, ce n’est pas faux. Par contre, avec cette logique vous pensez à court terme et vous négligez les risques potentiels lors du refinancement!
Prenons l’exemple d’un prêt multi-logements assuré par la SCHL pour un 6 logements payé à 609 000 $ et qui génère 50 000$ de revenus à l’an 1 et 54 500 $ à l’an 5, où la VÉ de l’immeuble est égale au prix payé, le prêt octroyé sera alors de 85 %. Cela représente un prêt de 517 000 $.
À l’an 1, le RCD utilisé pour établir la valeur économique (VÉ) est seulement de 1,10, c’est-à-dire que pour chaque dollar du coût mensuel de l’hypothèque, l’immeuble devra générer 1,10 $ après toutes les dépenses d’opération normalisées. Par contre, lors du refinancement dans 5 ans, le RCD demandé par la SCHL sera de 1,20.
À la fin du terme, le solde hypothécaire sera de 483 000 $. 5 ans plus tard, en appliquant un RCD au refinancement de 1,20, le nouveau prêt sera de 511 000 $. Il restera 28 000 $ à utiliser pour l’achat d’une nouvelle propriété. Jusque-là, tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes.
Maintenant, appliquons la gestion du risque en supposant que le taux d’intérêt a augmenté de 1 %. DÉSASTRE! Le nouveau prêt sera de seulement 452 000 $! C’est alors que la banque demandera de payer une nouvelle mise de fonds pour pallier la différence entre le solde restant de l’hypothèque initiale et le refinancement. Il faudra donc payer 31 000 $ de ses poches pour garder un immeuble acheté il y a 5 ans, en plus d’avoir perdu la capitalisation des 5 premières années.
Scénarios
Taux d’intérêt stable
Prêt au financement517 000 $
Solde au terme483 000 $
Prêt au refinancement511 000 $
Argent disponible28 000 $
Taux d’intérêt +1 %
Prêt au finacement517 000$
Solde au terme483 000 $
Prêt au refinancement452 000 $
Argent disponible-31 000 $
Vous me comprenez mieux maintenant? Voici donc 5 manières de réduire le risque associé à l’effet de levier que vous pouvez appliquer dès maintenant!
- Modéliser les valeurs économiques au terme de votre première hypothèque
L’exemple ci-dessus nous amène à la première manière de réduire le risque : estimer la VÉ au terme de l‘hypothèque. Il n’est pas suffisant d’établir les VÉ actuelles avant l’achat d’un bloc. Il faut aussi calculer les VÉ potentielles futures. Il s’agit de modélisation, et pour ceux qui ne sont pas en mesure de le faire eux-mêmes, croyez-moi, la prochaine décennie en immobilier multi-logements leur sera cruelle.
Définition
La valeur économique (VÉ) est calculée selon le prêt maximal que l’immeuble peut se permettre, en satisfaisant tous les critères conservateurs de la banque :
- Les revenus diminués du taux d’inoccupation du secteur, majoré de 1 à 2 %;
- Les dépenses réelles + des frais de gestion et de conciergerie comme si l’immeuble était géré par un tiers;
- Taux de qualification;
- RCD;
- TGA des immeubles comparables du secteur.
- Évaluer la possibilité de prendre un terme de 10 ans
Une des manières les plus simples de réduire le risque lié au refinancement est de prendre un terme plus long. Au Québec, on prend majoritairement des termes de 5 ans. C’est la mode, j’imagine. Pourtant, aux États-Unis, la plupart de mes clients prennent des termes de 10 ans. Les investisseurs les plus fortunés prennent également des termes de 10 ans. Dans l’exemple mentionné ci-dessus, un terme de 10 ans éviterait effectivement les conséquences fâcheuses de l’augmentation du taux hypothécaire.
- Faire une gestion active de son portefeuille
Au MREX Collège, dans nos cours et dans notre programme de mentorat La Meute multi-logements, nous répétons sans cesse à nos étudiants que l’analyse financière des immeubles ne se fait pas seulement à l’achat, mais également à chaque année, voire à chaque trimestre. Gérer activement son portefeuille immobilier est une des meilleures manières de prévoir des situations à risque. Ça permet de faire les ajustements nécessaires, soit en augmentant les loyers, en épargnant, ou en trouvant des partenaires financiers aux bons moments, de façon planifiée, efficace et rentable.
- Fonds de prévoyance
Avoir un fonds de prévoyance composé en partie des cash-flows de votre immeuble et de votre propre épargne mensuelle est une excellente manière de réduire le risque en lien avec l’effet de levier. Dans le cas où l’acquisition d’un immeuble ne permet pas de créer un tel fonds, c’est qu’il ne correspond pas à votre profil d’investisseur.
- Partnership
La dernière méthode est de s’associer. À deux investisseurs : le risque est divisé, le pouvoir d’achat augmente et les conditions de financement et de refinancement sont meilleures. En effet, le risque pour la banque est réduit puisqu’il y a : 2 valeurs nettes, 2 atd et 2 personnes pour cautionner de manière solidaire.
Finalement, parce que les 20 dernières années ont été tellement fructueuses, voire faciles, peu d’investisseurs comprennent la réalité du marché d’aujourd’hui. En fait, le risque est de plus en plus présent dans le marché multi-logements, car les taux d’intérêts augmentent. Est-ce une raison pour cesser d’investir en immobilier ? Non! Est-ce une raison pour moins utiliser l’effet levier? Pas nécessairement. Une chose est certaine, il nous faut devenir des investisseurs habiles, beaucoup plus que la génération de propriétaires qui nous a précédé.
Ceci est une adaptation de mon article originalement paru dans le magasine Les Mordus d’Immobilier : «6 façons de réduire le risque associé au levier en immobilier multi-logements»
Voici des informations très importantes pour quelqu’un qui cherche à acheter une propriété multi-résidentielle. Toutefois, il y a des occasions où vous aurez besoin d’un prêteur privé et l’un des principaux prêteurs privés dans la grande région de Montréal est TempBridge Inc. Visitez-les à www.tempbridge.ca et voyez ce qu’ils peuvent faire pour vous aider.
